CANARD IMMOSurface Carrez : ce qui compte, ce qui ne compte pas, et les 5 % qui font baisser le prix
Guillaume Renaud — investisseur immobilier depuis onze ans
Mis à jour le · 8 min de lecture · sources officielles en fin d'article
L'essentiel
La surface Carrez est la surface des planchers des locaux clos et couverts d'un lot de copropriété, une fois déduits les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Tout ce qui est sous 1,80 m de hauteur ne compte pas.
- Elle ne s'applique ni aux caves, garages et places de stationnement, ni aux lots de moins de 8 m², ni aux maisons vendues hors copropriété.
- Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, tu peux exiger une baisse de prix proportionnelle — dans l'année qui suit la signature chez le notaire.
- Si elle est supérieure, le vendeur ne peut rien te réclamer de plus.
Mon premier appartement faisait 84 m². C'est ce qui était écrit dans l'annonce, puis dans le compromis, puis dans l'acte. Je ne l'ai jamais mesuré : je l'ai acheté à cinq heures de route de chez moi, déjà loué, sans y mettre les pieds. Le chiffre venait d'un mesurage que je n'avais pas commandé, réalisé par quelqu'un que je n'avais pas choisi, et je l'ai signé comme on signe une case.
C'est pourtant la seule ligne du compromis qui peut faire baisser le prix après la vente. Pas le DPE, pas l'amiante, pas le plomb : la surface. Et c'est aussi la seule que tu peux vérifier toi-même, avec un mètre et vingt minutes. Voilà exactement ce qu'elle compte.
Ce que la loi compte, mot pour mot
La définition ne tient qu'en deux phrases, à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 :
« La superficie de la partie privative d'un lot […] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Trois mots font tout le travail. Clos : il faut des parois qui ferment. Couvert : il faut un toit. Plancher : on mesure le sol, pas le volume. Un balcon n'est pas couvert, une terrasse n'est pas close, un débarras ouvert sur la cage d'escalier n'est ni l'un ni l'autre — aucun des trois ne compte.
La déduction des murs et des cloisons explique pourquoi le chiffre est toujours plus petit que ce que tu obtiens en multipliant longueur par largeur. Sur un appartement cloisonné des années 70, l'écart entre la surface au sol et la surface Carrez tourne facilement autour de 5 %.
Le tableau : ça compte, ça ne compte pas
La confusion la plus fréquente n'est pas entre Carrez et surface au sol : c'est entre Carrez et surface habitable. Ce sont deux mesures différentes, définies par deux textes différents, pour deux usages différents. Le Carrez sert à vendre un lot de copropriété ; la surface habitable — dite loi Boutin — sert à louer, et elle figure dans le bail.
| Ce qu'on mesure | Surface Carrez | Surface habitable |
|---|---|---|
| Pièces de vie, hauteur ≥ 1,80 m | Compte | Compte |
| Sous-pente de moins de 1,80 m | Non | Non |
| Murs, cloisons, embrasures, gaines | Déduits | Déduits |
| Marches et cage d'escalier | Déduites | Déduites |
| Véranda close et couverte | Compte | Non |
| Combles aménagés ≥ 1,80 m | Compte | Compte |
| Combles non aménagés | Comptent s'ils sont clos et couverts | Non |
| Balcon, terrasse, loggia | Non | Non |
| Cave, garage, place de stationnement | Exclus par la loi | Non |
| Lot de moins de 8 m² | Exclu par la loi | Sans objet |
La ligne qui surprend tout le monde est la véranda. Fermée et couverte, elle entre dans le Carrez que tu achètes, mais elle sortira de la surface habitable que tu écriras dans le bail. Autrement dit : tu payes ces mètres carrés, et tu ne pourras pas les louer comme tels. Les combles non aménagés produisent le même effet.
Le mot du Canard
Quand une annonce affiche « 92 m² » en gras et « 84 m² Carrez » en gris trois lignes plus bas, les huit mètres carrés d'écart ne sont pas une erreur : c'est la véranda, la terrasse ou la sous-pente. Personne ne ment. Simplement, le grand chiffre sert à te faire venir et le petit sert à calculer le prix au mètre carré du quartier.
Le réflexe : le seul chiffre à reporter dans ton calcul de rentabilité est celui du Carrez. C'est celui que l'acheteur suivant regardera.
Ce qui n'est pas concerné du tout
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 écarte trois cas, et ils reviennent souvent :
- Les caves, garages et emplacements de stationnement. Même vendus avec l'appartement, ils ne rentrent jamais dans la superficie mentionnée.
- Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (article 4-2 du décret). Une petite réserve indépendante ne compte pas, même close et couverte.
- Les maisons vendues hors copropriété. La loi Carrez ne vise que les lots de copropriété. Une maison seule sur son terrain n'en est pas un : aucune mention n'est obligatoire, et l'acheteur n'a donc pas l'action en diminution de prix. En copropriété horizontale, en revanche, la maison est un lot — et la mention redevient obligatoire.
Les 5 % : combien tu peux récupérer
C'est le cœur du texte, et la raison pour laquelle cette ligne mérite vingt minutes de vérification. L'article 46 prévoit que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième — donc plus de 5 % — à celle de l'acte, le vendeur supporte « une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».
Deux détails changent tout, et la plupart des pages qui traitent le sujet les passent sous silence :
- La réduction porte sur la totalité de l'écart, pas seulement sur la part au-delà de 5 %. Les 5 % sont un seuil de déclenchement, pas une franchise. Si tu perds 7 % de surface, tu récupères 7 % du prix, pas 2 %.
- Le délai est d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. Passé ce délai, l'action est éteinte — même si l'écart est énorme et le préjudice évident.
Ce que l'écart te fait récupérer
Entre la superficie écrite dans l'acte, celle que tu as mesurée, et le prix du lot. Le calcul applique l'article 46 tel qu'il est écrit.
—
Renseigne les trois cases.
Information, pas conseil. Le calcul porte sur le prix du lot lui-même — ni les frais de notaire, ni le prix d'une cave ou d'un parking vendus à côté, qui ne sont pas dans le Carrez. Une situation réelle se tranche avec ton notaire ou un avocat.
Sur l'exemple préchargé — 84 m² annoncés, 78 m² mesurés, 97 000 € — l'écart est de 7,14 %. Au-dessus du seuil, donc : la diminution due est de 6 929 €. Ce n'est pas une négociation, c'est un droit, et il n'a rien à voir avec la bonne foi du vendeur.
Le mot du Canard
Voilà ce que presque personne ne dit : la loi n'exige aucune certification pour le mesurage Carrez. Le DPE, l'amiante, le plomb, le gaz, l'électricité — tous imposent un diagnostiqueur certifié. Pas le Carrez. L'article 46 exige que la superficie figure dans l'acte ; il ne dit pas un mot sur qui la relève. Le vendeur peut légalement l'avoir mesurée lui-même, au mètre ruban, un dimanche.
Le réflexe : demande qui a fait le mesurage et quand, avant de signer le compromis. S'il n'y a pas de rapport daté et signé par un professionnel assuré, sors ton mètre. Vingt minutes maintenant valent mieux qu'une action en justice dans onze mois.
Le dossier du Canard, gratuit
Le calculateur de rentabilité, le mémo frais de notaire, la grille « ville inconnue », les organismes de caution, le mobilier déductible, le mandat de gestion… Des documents chiffrés et sourcés, envoyés par email. Et j'en ajoute régulièrement.
Et si la superficie n'est mentionnée nulle part
C'est un autre mécanisme, beaucoup plus brutal et beaucoup plus court. L'absence de toute mention de superficie permet d'invoquer la nullité de l'acte. Mais l'action doit être intentée « au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique ».
Et surtout : dès que l'acte authentique mentionne la superficie, l'action fondée sur son absence dans le compromis est éteinte. En clair, une superficie oubliée dans le compromis puis rattrapée chez le notaire ne t'ouvre plus rien. C'est la raison pour laquelle il faut regarder cette ligne au moment du compromis, pas après.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
- Au compromis — repère la mention de superficie et demande le rapport de mesurage : qui, quand, avec quelle assurance.
- Avant la signature — mesure toi-même pièce par pièce, au sol, en ignorant tout ce qui est sous 1,80 m et tout ce qui n'est pas clos et couvert.
- Si l'écart dépasse 5 % — signale-le avant l'acte : le prix se renégocie mieux avant qu'après.
- Après l'acte — tu as douze mois, pas un de plus. Fais faire un contre-mesurage par un professionnel assuré : c'est cette pièce-là qui pèsera.
Le Carrez n'est pas un diagnostic technique parmi d'autres. C'est le seul chiffre du dossier qui, s'il est faux, se transforme directement en euros dans ta poche. Encore faut-il l'avoir regardé avant que l'année ne passe. Si tu veux savoir quelle stratégie correspond à ta situation avant même de visiter, le diagnostic en 12 questions te la donne en cinq minutes, sans inscription.
Les questions qu'on me pose
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour le mesurage Carrez ?
Non. Contrairement au DPE, à l'amiante ou au plomb, aucun texte n'impose de certification pour le mesurage Carrez : n'importe qui peut mesurer, y compris le vendeur lui-même. L'article 46 impose que la superficie figure dans l'acte, pas qu'un professionnel l'ait relevée. Un professionnel a en revanche une assurance responsabilité civile, ce qui compte le jour où l'erreur se chiffre en milliers d'euros.
Le mesurage Carrez a-t-il une durée de validité ?
Aucun texte ne lui fixe de durée de validité, contrairement aux diagnostics du dossier technique. Un mesurage reste exact tant que le lot n'a pas été modifié. Une cloison abattue, une véranda fermée, des combles aménagés : chacun de ces travaux change la superficie et rend le mesurage précédent faux.
Et si la surface réelle est plus grande que celle de l'acte ?
Le vendeur ne peut rien réclamer. L'article 46 est explicite : si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le mécanisme ne joue que dans un sens, en faveur de l'acheteur.
Une maison individuelle est-elle soumise à la loi Carrez ?
Seulement si elle constitue un lot de copropriété — c'est le cas dans une copropriété horizontale. Une maison vendue seule sur son terrain n'est pas un lot de copropriété : aucune mention de superficie n'est obligatoire, et l'acheteur n'a donc pas l'action en diminution de prix de l'article 46.
Qui paie le mesurage Carrez ?
La loi ne désigne personne. Elle impose que la superficie figure dans l'acte et fait peser sur le vendeur les conséquences d'une superficie fausse : c'est donc lui qui commande et paie le mesurage en pratique. Rien n'interdit à l'acheteur de faire contre-mesurer à ses frais avant de signer.
Que se passe-t-il si aucune superficie n'est mentionnée dans l'acte ?
L'absence de toute mention de superficie permet d'invoquer la nullité de l'acte. Mais le délai est très court : l'action doit être intentée au plus tard un mois après l'acte authentique. Et si l'acte authentique mentionne la superficie, l'action fondée sur son absence dans le compromis est éteinte.
Les sources
- Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — mention obligatoire, seuil du vingtième, délai d'un an, exclusion des caves, garages et emplacements de stationnement. Version en vigueur depuis le 22 décembre 2014 (loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, art. 15). Légifrance
- Articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — définition de la superficie privative, déductions, seuil de 1,80 m, seuil de 8 m². Créés par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. Légifrance
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété — le texte d'origine, dit « loi Carrez ». Légifrance
- Article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation — définition de la surface habitable, pour la comparaison avec le Carrez. Légifrance
Information, pas conseil. Cet article décrit un mécanisme légal général, à jour au 2 septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni une recommandation personnalisée, et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat au regard de ta situation. Les délais mentionnés sont des délais de forclusion : passés, l'action est perdue.
Qui écrit ça
Je m'appelle Guillaume Renaud et j'investis dans l'immobilier locatif depuis onze ans. Je ne suis ni notaire, ni courtier, ni diagnostiqueur — je suis du côté de l'acheteur, comme toi, et j'écris ce que j'aurais voulu lire avant de signer mon premier compromis.
J'écris seul l'ensemble des documents et des deux livres publiés ici. Chaque chiffre renvoie à un texte officiel, et la date de mise à jour est en haut de page : quand une règle change, l'article est repris et la date bouge. Plus sur moi.